Hier ging es um die speziellen Vor- und Nachteile für Kapitalanleger bei Bestandsimmobilien. Die allgemeinen Vor- und Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien finden Sie hier.
Was ist die Bedeutung von Bestand / Bestandsimmobilien?
Eine Bestandsimmobilie bezeichnet eine bereits existierende und genutzte Immobilie, die in der Vergangenheit errichtet wurde und nicht als Neubau gilt. Bestandsimmobilien können vermietet oder unvermietet gekauft werden und sind sofort verfügbar. Ein Bestand bietet Kapitalanlegern oft günstigere Einstiegspreise und ist bei Mietern beliebt wegen eingespielter Infrastruktur und gewachsener Wohnquartiere.
Der Begriff Bestandsimmobilie bezeichnet Immobilien, die sich bereits auf dem Markt befinden, also in der Vergangenheit errichtet wurden und bereits genutzt oder bewohnt waren. Diese Objekte sind oft Teil gewachsener Stadtstrukturen und unterscheiden sich von Neubauten dadurch, dass sie bereits eine Historie aufweisen – sei es durch Vermietung, Eigentümernutzung oder vorherige Verkäufe. Die Bausubstanz, Technik und Ausstattung können je nach Alter sehr unterschiedlich sein.
Kapitalanleger bevorzugen Bestand häufig aus mehreren Gründen: Zum einen sind Bestandsimmobilien meist günstiger im Kaufpreis als Neubauten und es gibt kein Insolvenzrisiko des Bauträgers. Zum anderen gibt es sie oft in attraktiven Innenstadtlagen oder etablierten Wohngegenden, die bei Mietern sehr gefragt sind. Viele Anleger schätzen außerdem, dass bei Bestandsimmobilien sofort realistische Mieteinnahmen kalkulierbar sind – insbesondere dann, wenn die Immobilie bereits vermietet ist. Auch lassen sich durch gezielte Sanierung oder Modernisierung zusätzliche Wertsteigerungen erzielen.
Als Kapitalanleger spricht man mit einer Bestandsimmobilie oft Mietergruppen an, die Wert auf gewachsene Infrastruktur, wohnliches Umfeld, zentrale Lage oder ein bestimmtes architektonisches Flair legen – wie z. B. Altbau mit hohen Decken. Mieter bevorzugen Bestandsimmobilien häufig, weil diese bezahlbarer sind als Neubauten, weil sie eine emotionale Bindung zu einem bestimmten Stadtteil haben oder weil sie die reifere Nachbarschaft, das gewachsene Umfeld und bestehende soziale Strukturen zu schätzen wissen.
Bestandsimmobilien sind in vielen Fällen preislich etwas günstiger, in begehrten Lagen wenig günstiger, manchmal je nach Lage und Zustand erheblich günstiger als Neubauten. Dadurch ergibt sich eine niedrigere Einstiegshürde für Kapitalanleger. Manche Investoren nehmen „die Ersparnis" gegenüber einem Neubau gedanklich als Puffer für zukünftige Reparaturen und Sanierungskosten.
In manchen Regionen sind nur(!) Bestandsbauten statt Neubauten eine sinnvolle Überlegung. Warum? Die Neubaukosten / Baumaterialien / Lohnkosten schwanken je nach Region, aber nicht so sehr wie die Mietpreise. In manchen Gegenden Deutschlands gibt es keine Wohnungsnot, sondern Leerstand und flächendeckend geringe QM-Mietpreise. Das führt in solchen Regionen dazu, dass sich aus Kapitalanlegersicht ein Neubau überhaupt nicht lohnt, weil man die Immobilie zu der erforderlichen QM-Miete niemals vermietet bekommt.
Auch in solchen Gegenden sieht man sehr wohl Neubauten — aber das sind andere Konstellationen: oftmals Neubauten von Selbstnutzern, denen es egal ist, dass die Immobilie nach Fertigstellung sofort -20 % oder -40 % weniger wert ist, weil die Bewohner jahrzehntelang oder für immer dort wohnen bleiben wollen.
Ein großer Vorteil beim Bestand ist, dass die Immobilie in der Regel sofort genutzt oder weitervermietet werden kann. Wenn sie bereits vermietet ist, fließen sogar ab dem Tag des Nutzen-Lastenwechsels Mieteinnahmen.
Eine bereits vermietete Immobilie bietet mehr Planungssicherheit auf der Einnahmenseite in der Gesamtkalkulation des Investors. Im Gegensatz zu Neubauten: Bei Neubauten muss man mehr oder weniger auf die prognostizierte Mietannahme des Bauträgers vertrauen. Das kann nach Fertigstellung zu einer höheren Erstmiete führen (positive Überraschung), aber auch zum Gegenteil (negativ, mehr eigene Zuzahlung nötig).
Viele Verkäufer haben jahrelang die Mieten nicht erhöht. Die klassischen Gründe sind erfahrungsgemäß eine Mischung aus Vergesslichkeit, Bequemlichkeit, der Vermieter ist auf die Mehrmiete wirtschaftlich nicht angewiesen, der Vermieter hatte keine Lust auf Stress / Ärger / Klagen — oder der Vermieter freut sich über einen ruhigen, angenehmen Mieter und möchte nicht riskieren, den Mieter zu verlieren.
Dadurch können die QM-Mieten gegenüber ähnlichen Bauten in der Umgebung teilweise deutlich unter dem Mietspiegel liegen. Da Verkaufspreise regelmäßig an den Mieteinnahmenhöhen kalkuliert werden, können sich dem Käufer günstige Einkaufspreise bieten und langfristig (Mietpreisbremse beachten) Mieterhöhungschancen eröffnen.
Viele Bestandsimmobilien befinden sich häufig in zentralen, gut angebundenen Stadtteilen mit vollständig entwickelter Infrastruktur. Das erhöht die Vermietbarkeit, die Nachfrage und langfristig auch den Wert.
Im Gegensatz dazu sind Neubauten in begehrten zentralen Lagen sehr selten, weil die Städte schon zugebaut sind. Wenn ein Haus dennoch mal abgerissen und neu gebaut wird, sind die Preise fast immer extrem hoch — selbst mit den steuerlichen Abschreibungseffekten macht eine Kapitalanlage hier nicht viel Sinn.
In jeder Region gibt es meistens mehr Bestandsimmobilien zu kaufen als Neubauten. Dadurch hat man als Kapitalanleger mehr Angebote und mehr Vergleichsmöglichkeiten. Man muss ggf. weniger Kompromisse eingehen und hat unter Umständen mehr Möglichkeiten, die Kaufpreise zu drücken.
Eine Bestandsimmobilie existiert bereits und man kann sich die gesamte Immobilie außen wie innen anschauen und ein eigenes Urteil bilden. Man kann einen Sachverständigen beauftragen und sich eine neutrale Zweitmeinung über die Qualität der Immobilie geben lassen.
Im Gegensatz zu Neubauten: Diese werden oftmals verkauft, wenn noch kein einziger Spatenstich erfolgte oder nur ein Loch existiert. In diesem Stadium macht eine Besichtigung wenig Sinn. Natürlich könnte man die Immobilie erst nach Fertigstellung besichtigen und kaufen — in der Praxis sind zu diesem Zeitpunkt gewöhnlich alle Immobilien bereits verkauft.
Durch Modernisierung oder energetische Sanierung lassen sich Bestandsobjekte gezielt aufwerten. Kapitalanleger können so aktiv Einfluss auf den Wertzuwachs ihrer Immobilie nehmen und steuerliche Vorteile nutzen. Das kann sich insbesondere dann lohnen, wenn man diese Sanierungen selbst machen oder günstig machen lassen kann.
Im Gegensatz zu Neubauten, bei denen es oft keine direkten Vergleichspreise gibt, sind Bestandsimmobilien leichter mit ähnlichen Objekten vergleichbar. Das schafft Transparenz und bessere Planbarkeit.
Bestandswohnungen sind in vielen Fällen deutlich günstiger als Neubauwohnungen. Gerade für Mieter mit begrenztem Budget oder für Familien ist dies ein großer Vorteil. Viele Vorvermieter haben aus einer Vielzahl von Gründen die Mieten jahrelang nicht oder zu wenig erhöht. Das eröffnet, unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse, eine langfristig attraktive Perspektive.
Viele Bestandsimmobilien befinden sich in gewachsenen Vierteln mit ausgebautem ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten in direkter Umgebung. Nicht wenige Mieter schätzen diese etablierte Infrastruktur.
Wenn Gebäude von außen eine extravagante Architektur aufweisen, zieht das oftmals Mieter geradezu magisch an. Das Gleiche gilt, wenn Sie Ihre Immobilie irgendwann einmal mit hohem Gewinn wieder verkaufen wollen.
Besonders Altbauten im Bestand haben architektonischen Charme, hohe Decken, Stuck, Dielenböden oder große Fenster — Eigenschaften, die viele Mieter bevorzugen. Auch die Grundrisse sind oft vielfältiger als bei standardisierten Neubauten.
In Bestandsobjekten leben häufig langjährige Mieter, es gibt gewachsene Nachbarschaften, oft familiäre und ruhige Wohnumfelder. Das bietet vielen Mietern ein Gefühl von Stabilität und Vertrautheit.
Die Abschreibungsmöglichkeiten sind bei Bestandsbauten geringer als beim Neubau. Das reduziert die steuerlichen Vorteile für Kapitalanleger bei der Einkommenssteuer.
Was im ersten Moment sehr technisch klingt, hat im Alltag rechnerisch erhebliche finanzielle Nachteile gegenüber Neubauimmobilien. Die monatlichen Zuzahlungen sind bei vergleichbaren Objekten mit vergleichbaren Lagen i.d.R. um einiges höher — das können sehr schnell dreistellige Monatsbeträge sein.
Diesen Nachteil kann man mit sogenannten Restwertgutachten begegnen. Es gibt Fälle, in denen die Abschreibung nach so einem Gutachten sogar höher als bei Neubauten ausgefallen ist. Wichtig: Das Finanzamt erkennt das Gutachten erst nach einer Prüfung an.
Bei vermieteten Bestandsobjekten kann der Kapitalanleger die Mietverhältnisse meist nicht kurzfristig ändern. Auch besteht ein Risiko, dass bestehende Mieter die Immobilie in schlechtem Zustand hinterlassen. Immobilien werden gern verkauft, wenn in den nächsten Jahren teure Sanierungen oder Renovierungen sich langsam ankündigen.
Bestandsimmobilien haben oft einen größeren Reparatur- und Instandhaltungsaufwand und Modernisierungsbedarf. Mit Reparaturen und Instandhaltung sind nicht große Arbeiten gemeint. Je nach Alter und Zustand können das kleine und günstige Ausgaben sein. Es wäre aber auch nicht ungewöhnlich, wenn auch sehr aufwändige und teure Kosten entstehen, die durchaus zweistellige Prozentbeträge — gemessen am ursprünglichen Kaufpreis — ausmachen.
Sanierungsaufwand: Sanierungen sind umfassende Wiederherstellungen und Modernisierungen eines Gebäudes — große und schwere Arbeiten wie Fassade, Dach, Wasser- und Stromleitungen, Treppenhaus, Aufzüge. Vorsicht: Sollte die Bewohnbarkeit einer Wohnung während dieser Arbeiten nicht zumutbar sein, kann der Vermieter verpflichtet werden, vorübergehend eine Ersatzwohnung zu stellen und zu bezahlen — inklusive der Umzugskosten.
Vor allem bei Altbauten ist die Qualität der Bausubstanz schwer vorhersehbar. Ohne genaue Prüfung kann dies zu unerwarteten Folgekosten führen, die die Rentabilität belasten.
Vorsicht 1: Anfängliche vermeintliche Schnäppchen können sich im Nachhinein in eine Kapitalvernichtungsmaschine entwickeln. Solche Kosten können durchaus den ursprünglichen Kaufpreis übersteigen.
Vorsicht 2: Wenn man für solche Arbeiten Kredite von einer Bank benötigt, empfehlen wir dringend, die Bank vor dem Kauf zu informieren und „ins Boot zu holen". Die erste Bank ist nicht verpflichtet, einen Zusatzkredit zu gewähren. Eine zweite Bank wird i.d.R. sowas kaum begleiten, da sie im Grundbuch in den zweiten Rang gehen müsste.
Worst-Case-Szenario: eine leerstehende, nicht vermietbare Immobilie, die Kosten für den ersten Kredit laufen und ein weiterer Kredit ist nicht zu organisieren.
Es gibt genügend Geschichten in Deutschland, wo mancher Investor für den Rest seines Lebens nicht glücklich geworden ist. Wir wollen hier weder Ängste schüren noch nur von den schönen Dingen reden (klassische Verkaufstaktik).
Wir von der „Deutsche Kapitalanlagenimmobilien" wollen ehrlich mit Ihnen sein und Sie vernünftig aufklären. Wenn man es richtig macht, bringen Immobilien viel Freude. Daher empfehlen wir Menschen, die keine Immobilienprofis sind, lieber einen weniger riskanten Weg beim Thema Bestandsimmobilie zu gehen — und wir sind der Meinung, dass wir Ihnen genau das in vielfältiger Form hier anbieten können.
In Bestandswohnungen sind oft noch alte Heizsysteme, elektrische Leitungen oder sanitäre Anlagen verbaut. Diese sind in der Nutzung teils ineffizienter oder störanfälliger als moderne Systeme. Mieter können Befürchtungen vor kalten Zimmern und kalten Duschen haben. Jeder kennt Geschichten von untätigen Vermietern / Hausverwaltungen mit langwierigen Diskussionen.
Ohne energetische Sanierung sind viele Bestandsimmobilien weniger gut gedämmt. Das führt zu höheren Heizkosten und geringerer Umweltfreundlichkeit, was sich direkt im Geldbeutel der Mieter bemerkbar macht.
Früher wurde beim Bau von Wohnungen weniger Wert auf Schallschutz gelegt.
Anders als Neubauten verfügen viele Bestandsgebäude nicht über Aufzüge oder schwellenlose Zugänge. Für ältere oder mobilitätseingeschränkte Mieter kann das ein Nachteil oder KO-Kriterium sein.
Wenn Sanierungsmaßnahmen im Haus oder an Nachbarobjekten erfolgen, kann dies zu längeren Phasen von Lärm, Staub und Einschränkungen im Alltag führen.
Hier ging es um die speziellen Vor- und Nachteile für Kapitalanleger bei Bestandsimmobilien. Die allgemeinen Vor- und Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien finden Sie hier.
Ein Bestand ist eine bereits existierende Immobilie mit Historie, die sofort verfügbar ist, oft in zentralen Lagen liegt und sowohl Kapitalanlegern als auch Mietern durch realistische Preise, bewährte Strukturen und planbare Nutzung überzeugt.
Beratung · Immobilien · Berechnung · Finanzierung · Notar · Kaufabwicklung
Dieses Gesamtpaket ist für alle optimal, die beruflich erfolgreich und privat stark eingebunden sind, um diesen Wissens- und Zeitaufwand selbst machen zu können oder wollen.
Wir bieten nur geprüfte Immobilien an. Die Portfolios unserer Berater sind ausreichend voll, sodass i.d.R. jeder eine passende Immobilie für sich findet. Von klein, mittel, groß über Neubau, Bestand, Konzeptimmobilie bis hin zur Lage Nord, Süd, Ost, West.
Unsere Berater sind seit vielen Jahren / Jahrzehnten in der Branche tätig und haben selbst eigene Kapitalanlage-Immobilien. So erhalten Sie wertvolle Informationen aus erster Hand: Kauf-Tipps, Warnungen, steuerliche Handhabung, Erfahrungsberichte, wie viel Arbeit nach dem Kauf im Alltag so auf einen zukommt. Unsere Berater nehmen sich mehr Zeit für Sie als sonst üblich am Markt und beantworten alle Ihre Fragen.
Die meisten unserer Kunden sind so erfolgreich in ihrem Leben (beruflich, finanziell, privat, Kinder, etc.), dass sie einfach keine Zeit haben, sich dem komplexen Thema Kapitalanlage-Immobilien selbst zu kümmern. (Dutzende von Immobilien im Internet anschauen, vor Ort hinfahren und Besichtigungen durchführen, Gespräche führen, Objekte analysieren, bewerten, über Verkaufspreise verhandeln, auf Steuern achten, Bankanfragen zu starten, über Konditionen verhandeln, Notar organisieren, Kaufabwicklung begleiten, u.v.m.).
Darüber hinaus geht es hier um so dermaßen große Summen, dass es aus unserer Erfahrung heraus es nicht ratsam wäre, ohne Expertenwissen solch teure Entscheidungen allein zu treffen.
Aus unserer Sicht bieten wir Ihnen hier etwas Besonderes. Sie bekommen praktisch alles aus einer Hand, was Ihnen Zeit, Geld und Aufwand spart und Ihnen dennoch eine hochwertige und nachhaltige Immobilie sichert. Sie erhalten über unsere Berater eine Unterstützung über den gesamten Prozess von Anfang bis Ende. Der Beratungsprozess ist bei jedem individuell, erstreckt sich aber erfahrungsgemäß über mehrere Termine, wobei Sie die Geschwindigkeit und die Tiefe selbst bestimmen. So können Sie sich bildlich gesprochen bequem zurücklehnen, alles anhören, Fragen stellen und am Ende selbst entscheiden. Den Rest übernehmen wir.
Unser Kapitalanlage-Immobilien-Prozess Schritt für Schritt erklärt.
Wir beantworten am Anfang alle Ihre Fragen. Man wird Ihnen ebenfalls viele Fragen stellen, bis allen klar ist, was Sie genau suchen und wünschen.
Bevor man Ihnen eine erste Kapitalanlage-Immobilie vorstellt, wird man Ihnen aufzeigen, wie Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland grundsätzlich funktionieren. Welche Immobilienarten gibt es, inklusive ihrer Vor- und Nachteile und Chancen und Risiken. Auch die Steuerseite wird besprochen. Wir vergleichen auch die Investition in Aktien / ETFs und Immobilien und arbeiten Ihnen auch hier Vor- und Nachteile raus. Sie bekommen zusätzlich einen Ausblick in Form einer konservativen Prognose, welchen finanziellen Vorteil Sie am Ende bei Kapitalanlage-Immobilien haben können. Einen besonderen Schwerpunkt legen wir auf die Nachteile und Risiken, weil wir nur Kunden wollen, die reflektiert wissen, worauf sie sich einlassen — um dann umso mehr unbedingt investieren wollen.
Spätestens nach den Fragen und Aufklärungen geben Sie uns vor, wonach wir suchen sollen. Unsere Berater gehen auf Basis Ihrer Vorgaben auf die Suche. Wenn etwas Passendes gefunden wurde, melden wir uns und stellen es Ihnen ausführlich vor — wo, was, Preise, Kosten, einmalige Investition, monatliche Zahlungen vor und nach Steuern inklusive dem Ergebnis. Bei Interesse bekommen Sie alle relevanten Informationen und das Exposé zugeschickt. Wir geben Ihnen für alles ausreichend Zeit; Sie sagen uns, wie lange Sie für die Sichtung der Unterlagen benötigen.
Sollte Ihnen ein Angebot nicht zusagen, suchen unsere Berater für Sie weiter.
Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, organisieren unsere Berater ggf. die Finanzierung für Sie. Die Berater sind dabei deutschlandweit frei, neutral und unabhängig bei der Suche nach der richtigen Bank / Kredit. Ihre Hausbank und evtl. weitere Wunschbanken von Ihnen fragen wir mit an. Dabei unterstützen wir Sie bei den Unterlagen und erklären Ihnen auch, warum einige Banken manche als überflüssig empfundene Unterlagen sehen wollen.
Nebenbei: Der Verdienst der Berater ist nicht an der Höhe des Zinssatzes, sondern an der Höhe des Kredites gekoppelt. Sie dürfen daher davon ausgehen, dass die Berater nach einem günstigen Zins suchen werden.
Sobald die Finanzierung erfolgreich organisiert ist, werden wir Sie bei der Organisation des Notartermins unterstützen. Auch hier begleiten wir Sie. Wir teilen unsere Erfahrungen mit Ihnen und versorgen Sie mit Tipps, Tricks und Warnungen für alle Phasen — vor, während und nach dem Notartermin / Grundschuldbestellung.
Auch bei der restlichen Kaufabwicklung begleiten wir Sie bis zum Ende. Wir unterstützen Sie bei der Koordination mit allen Beteiligten: Verkäufer, Bauträger, Bank, Stadt (Grunderwerbssteuer & Grundbuchamt), Notar, Hausverwaltung, Steuerberater, etc.
Sie sollen durch uns es so leicht wie möglich haben. Diesen Service bieten am Markt nicht viele. Unser Ziel ist es, dass Sie nachhaltig glücklich werden, uns weiterempfehlen und später nochmal über uns kaufen. Testen Sie uns!
Alles kann – nichts muss.
Wir tragen alles zusammen, aber Sie entscheiden.
Sie müssen zwar ein wenig mithelfen, aber den Rest übernehmen wir für Sie.
Überzeugen Sie sich selbst.
Dieser Text dient zur allgemeinen Erstinformation und erhebt keinen Anspruch auf absolute Korrektheit oder Vollständigkeit. Sollten Sie etwas lesen, was aus Ihrer Sicht nicht vollständig, unscharf ausformuliert oder falsch ist, freuen wir uns über einen Hinweis. Der Text stellt keine rechtliche Beratung dar.
Wir begleiten Sie von der ersten Orientierung über die Auswahl und Prüfung der Immobilie bis zur passenden Finanzierung. Persönlich, strukturiert und mit über 25 Jahren Erfahrung.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!