Hier ging es um die speziellen Vor- und Nachteile für Kapitalanleger bei Denkmal-Immobilien. Die allgemeinen Vor- und Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien finden Sie hier.
Was ist die Bedeutung von Denkmal-Immobilien?
Denkmal-Immobilien sind Gebäude, die aufgrund ihrer historischen, architektonischen oder städtebaulichen Bedeutung unter Denkmalschutz stehen. Sie bieten Kapitalanlegern erhebliche steuerliche Vorteile und können eine attraktive Wertsteigerung ermöglichen. Dies sind die beiden starken Hauptargumente für Denkmal-Immobilien.
Denkmal-Immobilien sind Objekte, die von der zuständigen Denkmalschutzbehörde als besonders erhaltenswert eingestuft wurden. Dies geschieht aufgrund ihrer historischen Bedeutung, besonderen Architektur oder städtebaulichen Relevanz.
Für Kapitalanleger sind sie vor allem interessant, weil sie steuerlich gefördert werden: Sanierungskosten können über mehrere Jahre hinweg in hohem Umfang von der Steuer abgesetzt werden, was die Nettokosten erheblich senken kann. Darüber hinaus gelten Denkmal-Immobilien als werthaltige Sachwerte, die in begehrten innerstädtischen Lagen oft eine überdurchschnittliche Wertentwicklung erfahren.
Manche Immobilien-Kapitalanleger bevorzugen diese Anlageform, weil sie nicht nur eine mögliche Renditeerwartung, sondern auch den ideellen Wert einer kulturell bedeutenden Immobilie schätzen. Diese Immobilienart spricht insbesondere Mietergruppen an, die ein gehobenes, oft stilvolles Ambiente suchen – etwa Berufstätige mit höherem Einkommen, Kulturschaffende oder Menschen, die architektonische Individualität und historische Details zu schätzen wissen. Manche Mieter bevorzugen diese Art von Immobilien, weil sie oft großzügige Raumhöhen, Stuckdecken, historische Parkettböden oder besondere Fassadengestaltungen bieten, die moderne Neubauten selten haben.
Einer der größten Vorteile für Kapitalanleger ist die Möglichkeit, Sanierungskosten einer Denkmal-Immobilie über die sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend zu machen. Dies kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen und die Rendite der Investition verbessern.
Denkmal-Immobilien befinden sich oft in besonders gefragten Lagen und unterliegen aufgrund ihres besonderen Charakters einem geringeren Risiko von Wertverlust. In attraktiven Lagen kann sogar eine deutliche Wertsteigerung erwartet werden, vor allem, wenn das Umfeld sich städtebaulich positiv entwickelt.
Durch ihre besondere Architektur und Geschichte heben sich Denkmal-Immobilien stark von Standardobjekten ab. Diese Einzigartigkeit kann zu einer leichteren Vermietbarkeit führen, da bestimmte Mietergruppen gezielt nach solchen Objekten suchen.
Mieter profitieren von einer einzigartigen Wohnatmosphäre, die durch historische Elemente wie hohe Decken, Stuck, Holzböden und aufwendig gestaltete Fassaden entsteht. Solche Merkmale bieten ein Wohngefühl, das moderne Gebäude selten bieten können.
Viele Denkmal-Immobilien befinden sich in historischen Stadtkernen oder in besonders attraktiven Stadtvierteln. Dies bietet Mietern eine hervorragende Infrastruktur, kurze Wege zu kulturellen Angeboten, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten.
Weitere Nachteile finden Sie weiter unten in ausführlicher Form.
Denkmal-Immobilien erfordern oft aufwendige und kostenintensive Sanierungsmaßnahmen, da alle Arbeiten den strengen Vorgaben des Denkmalschutzes entsprechen müssen. Auch die laufende Instandhaltung kann teurer sein als bei Neubauten.
Der Denkmalschutz schreibt vor, welche Änderungen am Gebäude erlaubt sind und welche nicht. Dies kann Umbauten oder Modernisierungen einschränken und zusätzliche Genehmigungsprozesse erfordern.
Die besondere Lage und Ausstattung einer Denkmal-Immobilie führt oft zu höheren Mietpreisen, die nicht für alle Mieter erschwinglich sind.
Da bauliche Veränderungen nur in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde möglich sind, können Mieter unter Umständen nicht alle gewünschten Modernisierungen oder Anpassungen der Wohnung durchführen.
Hier ging es um die speziellen Vor- und Nachteile für Kapitalanleger bei Denkmal-Immobilien. Die allgemeinen Vor- und Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien finden Sie hier.
Denkmal-Immobilien sind historische Gebäude mit besonderer Architektur, die sowohl Kapitalanlegern durch steuerliche Vorteile und Wertstabilität als auch Mietern durch einzigartiges Wohnambiente und zentrale Lagen Vorteile bieten. Für Anleger können jedoch höhere Sanierungs- und Instandhaltungskosten entstehen, während Mieter oft höhere Mieten und eingeschränkte Modernisierungsmöglichkeiten in Kauf nehmen müssen.
Oder: Warum macht der Staat (und die anderen) sowas überhaupt?
Eine Gemeinde oder Stadt findet eine Immobilie oder ein ganzes Viertel besonders und wichtig. Das kann historische Gründe haben, aber auch kulturelle, wissenschaftliche, künstlerische oder städtebauliche. Die Gemeinde oder Stadt hat aber kein Geld, um die Immobilie zu sanieren. Sie wandelt die normale Immobilie in eine Denkmal-Immobilie um. Es finden sich dann Investoren, die bereit sind, ihr Geld zu investieren — und diese sparen in den nächsten Jahren viel Einkommenssteuern und erhalten Mieteinnahmen.
Denkmalimmobilien haben oftmals aufgrund ihrer Historie, Lage, Baustil und der steuerlichen Förderungen einen besonderen Reiz. Aus finanzieller Sicht sind insbesondere die hohen AfA-Steuersätze interessant.
Wenn man den maximalen Steuervorteil erzielen möchte, muss man die Immobilie vor Sanierungsbeginn erwerben. Zu dem Zeitpunkt sind solche Gebäude oftmals völlig zerstörte Ruinen. Eine solche Immobilie nach der Sanierung zu erwerben, macht aus steuerlichen Motiven wenig Sinn. Das Projekt birgt für einen Investor denkmalspezifische Risiken, die so in der direkten Form bei Neubau oder Bestandsbau nicht oder weniger auftreten.
Denkmalimmobilien sind i.d.R. teurer pro QM als vergleichbare normale Neubauten oder normale Bestandsbauten.
Es werden manchmal Materialien benötigt, die man nicht so ohne weiteres beim Baumarkt kaufen kann, sondern gesucht werden müssen. Das erfordert mehr Aufwand, Zeit und damit Kosten.
Aufgrund baulicher oder behördlicher Einschränkungen kann es schwieriger werden. Es können z.B. nicht immer optimale Raumschnitte oder energetisch optimale Konzepte verwirklicht werden. Das kann Vermietungen erschweren, vermeidbare Kosten (z.B. Heizkosten) verursachen oder den Verkaufspreis an Dritte in der Zukunft schmälern.
Für die Sanierungen werden manchmal besondere Handwerker, Fachleute oder Experten benötigt. Diese müssen auffindbar sein, sie müssen Zeit haben und sind i.d.R. teurer.
Behörden und Denkmalämter haben eine besondere Mitsprache und Entscheidungsrecht, wenn es um Denkmalimmobilien geht. Behörden können sehr streng sein. Ein Bauträger ist auf deren konstruktive Mitarbeit angewiesen. Wenn Fachwissen nicht oder wenig vorhanden ist, kann das Entscheidungen verzögern oder blockieren.
Trotz sorgfältigster Analyse, Gutachter und Vorbereitungen können während der Sanierung Probleme auftreten, die man vor Sanierungsbeginn nicht sehen konnte. Dies kann zusätzliche Zeit, Aufwand und damit Kosten verursachen.
Zwei Punkte. Erstens: Für Denkmalimmobilien sind sehr erfahrene Bauträger mit Expertise nicht gesetzlich zwingend notwendig, aber sehr empfehlenswert. Zweitens: Die Bauträger wollen von dem Steuervorteil auch profitieren und ein Teil vom Kuchen abhaben.
Die Sanierungszeit kann sich aufgrund materieller, personeller, behördlicher und finanzieller Gründe verzögern. Das verursacht wiederum i.d.R. zusätzliche Kosten.
Wenn ein Investor Denkmalimmobilien über Bankkredite finanziert, sollte man die Bereitstellungszinsen und die Bauzeitzinsen berücksichtigen. Diese können monatlich hohe Zusatzkosten verursachen, sollte sich der Bau verzögern/stillstehen. Dies trifft auch auf normale Immobilienprojekte zu, aber die Fertigstellung bei Denkmal-Immobilien kann sich erfahrungsgemäß eher verzögern aufgrund der Gesamtkomplexität.
Der Sanierungsanteil am gesamten Objekt kann am Ende niedriger ausfallen als vor Beginn der Sanierungsarbeiten in dessen Analyse und Planung. Ein Grund könnte sein, dass Bausubstanzen doch nicht mehr zu retten oder zu sanieren waren und es muss ganz normal neugebaut werden. Auch die Behörden können gewisse Arbeiten nicht als Sanierung ansehen.
Eine Änderung von einmal gefällten Amtsentscheidungen ist schwierig. Für diese Teile gelten dann nicht mehr die attraktiven AfA-Sätze, sondern die normalen Sätze für Neubau. Das hat negative Auswirkungen auf die Rendite(n).
Der Sanierungsanteil am gesamten Vorhaben steht nicht am Anfang, sondern erst viele Jahre nach Beendigung fest und wird i.d.R. vom Denkmalamt festgelegt. Dabei sind 4–5 Jahre und mehr eher die Regel als die Ausnahme. Eine Änderung von einmal gefällten Amtsentscheidungen ist schwierig.
Wenn man bei den eigenen Steuererklärungen in den Jahren davor die AfA zu hoch angesetzt hat, verlangt das Finanzamt die zu viel gezahlten Gelder zurück (Steuernachzahlung). Oder man hat die AfA zu niedrig angesetzt — dann bekommt man nachträglich Gelder (Steuerrückerstattung).
Kein Denkmal ohne Überraschungen.
Wir begleiten Sie von der ersten Orientierung über die Auswahl und Prüfung der Immobilie bis zur passenden Finanzierung. Persönlich, strukturiert und mit über 25 Jahren Erfahrung.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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