Hier ging es um die speziellen Vor- und Nachteile für Kapitalanleger bei Neubauimmobilien. Die allgemeinen Vor- und Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien finden Sie hier.
Was ist die Bedeutung von Neubau-Immobilien?
Ein Neubau ist eine Immobilie, die neu errichtet wurde und noch nie bewohnt war. Neubauten entsprechen dem aktuellen technischen Stand und den neuesten Energieeffizienzstandards. Viele Kapitalanleger und Mieter schätzen bei einem Neubau die planbare Qualität und die geringen Instandhaltungskosten. Man hat i.d.R. in den ersten Jahren/Jahrzehnten seine Ruhe und kann Rücklagen aufbauen.
Ein Neubau ist eine Immobilie, die nach dem aktuell gültigen Baurecht vollständig neu errichtet wurde und bis zum Erstbezug keinerlei Nutzung erfahren hat. Neubauten zeichnen sich durch moderne Baustandards, zeitgemäße Grundrisse und energieeffiziente Bauweisen aus, häufig nach KfW-Standards oder vergleichbaren Energieklassen. Auch Schallschutz, Wärmedämmung, Haustechnik sowie digitale Infrastruktur (z. B. Glasfaseranschluss) entsprechen beim Neubau dem neuesten technischen Niveau.
Kapitalanleger bevorzugen Neubauten insbesondere wegen der planbaren Bauqualität, der oft höheren Mieterträge, der Abschreibungsoptionen sowie der Tatsache, dass in den ersten Jahren kaum Instandhaltungskosten zu erwarten sind. Außerdem können sich Kapitalanleger bei Neubauprojekten häufig an der Planung beteiligen oder Einfluss auf die Ausstattung nehmen, was eine individuelle Ausrichtung auf Zielmietergruppen ermöglicht.
Als Mietergruppen sprechen Neubauten häufig gutverdienende Singles, Paare oder Familien an, die besonderen Wert auf Wohnkomfort, modernes Design und niedrige Nebenkosten legen. Viele Mieter bevorzugen Neubauten, weil sie in puncto Schall- und Wärmedämmung deutlich besser abschneiden als Altbauten und somit langfristig Energie sparen helfen. Auch das Gefühl, als Erstbezieher in eine ungenutzte Wohnung einzuziehen, spielt für viele Mieter eine emotionale Rolle.
Bei Neubauten sind die Abschreibungen (AfA = Abschreibung für Abnutzung) deutlich höher als bei Bestandsbauten. Für Kapitalanleger bedeutet das jährlich steuermindernde Effekte auf die Mieteinnahmen.
Was im ersten Moment sehr technisch klingt, bedeutet aber in der Praxis eine ordentliche Rückerstattung des Finanzamtes bei der Einkommenssteuer und damit auf Jahressicht eine deutlich(!) geringe Zuzahlung gegenüber Kapitalanlagen in Bestandsbauten. Das spart im Alltag/Gegenwart viel Geld.
Aus unserer Praxis: Wenn unsere Berater den Unterschied zwischen Neubau und Bestandsbau im Beratungsalltag an zwei Beispielen konkret vorrechnen, fällt die Entscheidung unserer Kunden bei den allermeisten dann recht eindeutig für den Neubau aus. Daher haben wir diesen Vorteil bewusst hier auf Platz 1 gesetzt.
Im Gegensatz zu Bestandsimmobilien gibt es bei Neubauimmobilien keine gesetzlichen Vorgaben, wie hoch die Mietpreise sein dürfen. Der Gesetzgeber hat hier bewusst auf eine Regelung verzichtet, um den Neubau nicht weiter zu erschweren. Das ermöglicht für Kapitalanleger eine verbesserte Einnahmenkalkulation.
In guten Qualitätsimmobilien in guten Lagen macht es einen großen Unterschied, ob man als Kapitalanleger in eine Bestandsimmobilie oder Neubauimmobilie investiert. Die monatlichen Zuzahlungen sind bei Neubauimmobilien oftmals deutlich geringer.
Zusatzinformation: Bei Bestandsbauten darf die Miete bei Neuvermietung +10 % der ortsüblichen Mietspiegel nicht übersteigen (Stand 2025).
Neubauten lassen sich häufig zu einem überdurchschnittlichen Mietniveau vermieten, da moderne Grundrisse, Fußbodenheizungen, Dreifachverglasungen, Aufzüge, High-Speed-Internet oder Tiefgaragenplätze attraktive Wohnmerkmale darstellen. Dadurch ergibt sich für Kapitalanleger eine höhere Mietrendite und eine geringere monatliche Zuzahlung.
Ein Neubau verursacht in den ersten Jahren in der Regel keine oder nur sehr geringe Instandhaltungskosten, da alle Bauteile neu sind und moderne Materialien verwendet wurden. Dies sorgt für hohe Kalkulationssicherheit, stabile Erträge und minimiert unvorhersehbare Ausgaben.
Sollte ein Bauträger den Neubau erstellt haben, haftet dieser in den ersten 5 Jahren nach Fertigstellung für Baumängel. Erfahrungsgemäß: „Wenn bei einem Neubau in den ersten 5 Jahren nichts passiert ist, dann hat man danach viele Jahre mehr oder weniger Ruhe." Großer Vorteil: mehr Zeit, um eine Rücklage in Ruhe aufzubauen.
Je nach energetischem Standard können Neubauten mit zinsgünstigen Krediten oder Tilgungszuschüssen gefördert werden. Diese staatlichen Unterstützungen verbessern die Finanzierung und erhöhen die Rentabilität des Investments. Die Zinssätze sind je nach Programm deutlich geringer als bei den Privatbanken — das macht sich in der monatlichen Berechnung erheblich bemerkbar.
Aufgrund der Einhaltung aktueller Bauvorschriften und Energieeffizienzstandards haben Neubauten oft ein besseres Zukunftspotenzial im Vergleich zu älteren Objekten. Sie sind auch langfristig attraktiver für Mieter und Käufer. Bauten, die den Klimazielen des Gesetzgebers näherstehen, haben langfristig beim Wiederverkauf tendenziell höhere Verkaufspreise zu erwarten.
Die Bundesrepublik hat sich zum Ziel der Klimaneutralität bekannt und möchte von fossilen Brennstoffen weg. Einer der größten CO₂-Emittenten ist die Versorgung der Gebäude mit Wärme und Strom. Es gibt in der Politik immer wieder Überlegungen, Strafzahlungen einzuführen, um sanierungsunwillige Immobilienbesitzer zum Umdenken zu bewegen.
Neubauten können heutzutage ökologisch sehr gut mit Wärme und Strom versorgt werden – bis hin zu Energieautarkie. Dadurch besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Neubauten von zukünftigen Strafzahlungen / Umbaukosten in den nächsten Dekaden weniger bis gar nicht betroffen sein werden.
Auf Basis unserer langjährigen Erfahrungen möchten wir die These aufstellen: Menschen, die sich höhere Mieten leisten können, haben die Tendenz, ruhige, vernünftige Mieter zu sein, die mit dem Eigentum Dritter ähnlich pfleglich umgehen wie mit ihrem eigenen Eigentum.
Selbstverständlich gibt es, wie immer bei Menschen, unschöne Gegenbeispiele. Dies ist ein weiches Pro-Argument, das wir statistisch weder belegen können noch wollen — es stellt lediglich unsere subjektive Privatmeinung dar.
Die wenigsten unserer Kunden kaufen rein nach Zahlen, Daten, Fakten. Viele wollen was „Anständiges" kaufen, mit dem man langfristig Freude hat. Und die Gesamtzufriedenheit eines Investors wird neben den Zahlen von der Optik sehr wohl beeinflusst.
Für diese Kunden sind Neubauten besonders interessant, weil die Gebäude außen wie innen neu, hochwertig und optimal gestaltet sind. Es schwingen oftmals innere Fragen mit, wie z.B.: Könnte ich mir vorstellen, dort selbst zu wohnen?
Erstkäufer und Investoren, die sich selbst nicht als „Profis" bezeichnen würden, sind bei Neubauten in der Regel besser aufgehoben. Unliebsame Überraschungen, die man nicht sofort offen sehen kann — wie Asbest im Gebäude, marode Strom- und Wasserleitungen, Schwamm hinter den Wänden — sind hier nicht oder weniger zu erwarten.
In unserem Alltag erleben wir sehr häufig, dass in einer Partnerschaft der eine Teil von einer Kapitalanlage grundsätzlich sehr überzeugt ist und der andere nicht. Das beginnt bei „ist mir egal", geht über „interessiert mich nicht" bis hin zu „nein, auf keinen Fall". Das ist grundsätzlich vollkommen in Ordnung, wenn nur der eine Partner eine Immobilie kauft.
Nur leider spielen manchmal die Banken nicht mit, wenn der erste Partner alleine finanzieren will. Einige Banken verlangen grundsätzlich bei Eheleuten in einer rechtlichen Zugewinngemeinschaft (Normalfall), dass beide Eheleute den Kreditvertrag unterschreiben (Stichwort: gesamtschuldnerische Haftung).
Die nüchterne Erkenntnis: Der Partner, der im Grunde keine Immobilie kaufen will, muss zustimmen. Genau hier hilft eine nigelnagelneue, wunderschöne Top-Immobilie eher, den Partner doch zu überzeugen, mitzumachen.
Lob und Anerkennung von Eltern, Partner, Freunden, Kollegen, etc., tut jeder Seele gut. Und wenn man von der eigenen Immobilie redet und schöne Bilder zeigen kann, dann ist ein Neubau mit neuester Innenausstattung und mit allen ökologischen Extras durchaus geeignet, Lob und Anerkennung zu erhalten.
Neubauten verfügen über eine sehr gute Dämmung und moderne Heizsysteme, was zu deutlich niedrigeren Heizkosten im Vergleich zu Bestandsbauten führt. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist dies für Mieter ein klarer Vorteil.
Den Mieter interessiert grundsätzlich die Warmmiete (Gesamtmiete). Den Kapitalanleger interessiert hingegen die Kaltmiete. Ein langfristig orientierter Investor sieht durchaus Vorteile bei einer guten Dämmung mit niedrigen Heizkosten.
Neue Bäder, moderne Einbauküchen, Fußbodenheizungen, schallisolierende Fenster, Smarthome für Wohnkomfort, moderne Balkons und eine ansprechende Architektur bieten den Mietern ein Wohnumfeld, das heutigen Ansprüchen entspricht. Dies sorgt für höheren Wohnkomfort, Zufriedenheit und eine höhere Zahlungsbereitschaft.
Viele Neubauten sind barrierearm oder vollständig barrierefrei geplant und somit auch für ältere Menschen oder Personen mit Einschränkungen langfristig attraktiv. Breite Türen für Rollstühle und Gehkrücken, Aufzüge und bodengleiche Duschen sind hier Standard.
Für viele Menschen im hohen Alter ist ein selbstbestimmtes Leben, neben der Gesundheit, von enorm hoher Bedeutung. Dadurch entstehen hohe Zahlungsbereitschaften und lange Mietzeiten. Ältere Mieter sind im Allgemeinen ruhige und friedliche Mieter und gehen mit der Immobilie sorgsam um.
Als Mieter in einem Neubau muss man sich keine Sorgen um veraltete Installationen (z.B. kaltes Duschwasser, kalte Räume) oder Sanierungsstaus (z.B. feuchte Wände / Schimmelgefahr) machen. Die Wohnung ist in einwandfreiem Zustand, hygienisch unbedenklich und entspricht aktuellen Sicherheitsvorgaben.
Neubauten sind im Vergleich zu Bestandsimmobilien meist deutlich teurer. Dies führt dazu, dass die Einstiegskosten für Kapitalanleger höher sind, was sich auf die Rentabilität auswirken kann.
Aber auch die Einstiegsmieten sind in der Regel weit höher als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Was am Ende besser ist, muss man im Einzelfall durchrechnen — oder von uns durchrechnen lassen.
Vorsicht: Die Neubaukosten / Baumaterialien / Lohnkosten schwanken je nach Region, aber nicht so sehr wie die Mietpreise. In manchen Gegenden Deutschlands gibt es keine Wohnungsnot, sondern Leerstand und flächendeckend geringe QM-Mietpreise.
Das führt in manchen Regionen dazu, dass sich aus Kapitalanlegersicht ein Neubau überhaupt nicht lohnt, weil man zu der erforderlichen QM-Miete die Immobilie niemals vermietet bekommt.
Grundsätzlich können viele zusätzliche Kosten / Kostenarten bei Neubauten gegenüber Bestandsbauten entstehen — einmalige und laufende Kosten.
Einmalige Kosten sind z.B. Abrisskosten, Architektenkosten, Erschließungskosten, etc.
Laufende Kosten sind z.B. Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen, etc.
Bei uns sind die einmaligen Kosten standardmäßig die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Kosten beim Grundbuchamt. Die laufenden Kosten sind in der Regel Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen. Ausnahmen davon sind äußerst selten.
Bei Neubauprojekten vergeht oft viel Zeit zwischen dem Kaufvertrag und der tatsächlichen Vermietung. Diese Phase ohne Mieteinnahmen muss finanziell eingeplant werden.
Kapitalanleger, die in noch nicht fertiggestellte Neubauten investieren (sogenannte „off-plan"-Investments), tragen ein gewisses Bau- und Fertigstellungsrisiko. Bauverzögerungen oder Kostensteigerungen können die Kalkulation verändern. Der Bauträger kann Insolvenz anmelden.
Wir arbeiten fast nur mit sehr alten und vertrauenswürdigen Bauträgern zusammen — Bauträger, die teilweise seit Jahrzehnten am Markt sind und tausende Wohnungen termingerecht abgeliefert haben.
Sollte es zu einer „Störung" kommen, heißt das nicht automatisch, dass alles verloren ist und ein Totalschaden entstanden ist. Oftmals verzögert sich der Bau nur um wenige Wochen / Monate, oder Behörden verzögern Genehmigungen.
Neubauten werden oft zu höheren Mietpreisen angeboten, was für bestimmte Mietergruppen eine finanzielle Belastung darstellen kann. Dies schränkt den Zugang für Haushalte mit geringem Einkommen ein. Auf der anderen Seite war der Neubau seit Jahrhunderten eher etwas für die oberen 50 % einer Bevölkerung (Ausnahmen sind Spezialbauten wie sozialer Wohnungsbau).
Gerade bei Neubaugebieten kann es vorkommen, dass Supermärkte, Schulen oder Ärzte erst später folgen. Das kann für Mieter anfangs zu Einschränkungen im Alltag führen.
Neubauten folgen oft standardisierten Bauplänen, sodass die Wohnungen ähnlich geschnitten sind und weniger architektonische Besonderheiten aufweisen. Mieter, die auf Altbauflair oder außergewöhnliche Grundrisse Wert legen, vermissen diese Merkmale.
Hier ging es um die speziellen Vor- und Nachteile für Kapitalanleger bei Neubauimmobilien. Die allgemeinen Vor- und Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien finden Sie hier.
Der Kauf einer Neubau-Immobilie bietet zahlreiche Vorteile, wie moderne Ausstattung, geringe Reparaturkosten und eine hohe Energieeffizienz. Allerdings sind Neubauten in der Regel teurer, es kann zu längeren Wartezeiten kommen, und die Umgebung ist nicht immer sofort vollständig entwickelt. Wer in einen Neubau investieren möchte, sollte die Vorteile und Nachteile gut abwägen.
Beratung · Immobilien · Berechnung · Finanzierung · Notar · Kaufabwicklung
Dieses Gesamtpaket ist für alle optimal, die beruflich erfolgreich und privat stark eingebunden sind, um diesen Wissens- und Zeitaufwand selbst machen zu können oder wollen.
Wir bieten nur geprüfte Immobilien an. Die Portfolios unserer Berater sind ausreichend voll, sodass i.d.R. jeder eine passende Immobilie für sich findet. Von klein, mittel, groß über Neubau, Bestand, Konzeptimmobilie bis hin zur Lage Nord, Süd, Ost, West.
Unsere Berater sind seit vielen Jahren / Jahrzehnten in der Branche tätig und haben selbst eigene Kapitalanlage-Immobilien. So erhalten Sie wertvolle Informationen aus erster Hand: Kauf-Tipps, Warnungen, steuerliche Handhabung, Erfahrungsberichte, wie viel Arbeit nach dem Kauf im Alltag so auf einen zukommt. Unsere Berater nehmen sich mehr Zeit für Sie als sonst üblich am Markt und beantworten alle Ihre Fragen.
Die meisten unserer Kunden sind so erfolgreich in ihrem Leben (beruflich, finanziell, privat, Kinder, etc.), dass sie einfach keine Zeit haben, sich dem komplexen Thema Kapitalanlage-Immobilien selbst zu kümmern. (Dutzende von Immobilien im Internet anschauen, vor Ort hinfahren und Besichtigungen durchführen, Gespräche führen, Objekte analysieren, bewerten, über Verkaufspreise verhandeln, auf Steuern achten, Bankanfragen zu starten, über Konditionen verhandeln, Notar organisieren, Kaufabwicklung begleiten, u.v.m.).
Darüber hinaus geht es hier um so dermaßen große Summen, dass es aus unserer Erfahrung heraus es nicht ratsam wäre, ohne Expertenwissen solch teure Entscheidungen allein zu treffen.
Aus unserer Sicht bieten wir Ihnen hier etwas Besonderes. Sie bekommen praktisch alles aus einer Hand, was Ihnen Zeit, Geld und Aufwand spart und Ihnen dennoch eine hochwertige und nachhaltige Immobilie sichert. Sie erhalten über unsere Berater eine Unterstützung über den gesamten Prozess von Anfang bis Ende. Der Beratungsprozess ist bei jedem individuell, erstreckt sich aber erfahrungsgemäß über mehrere Termine, wobei Sie die Geschwindigkeit und die Tiefe selbst bestimmen. So können Sie sich bildlich gesprochen bequem zurücklehnen, alles anhören, Fragen stellen und am Ende selbst entscheiden. Den Rest übernehmen wir.
Unser Kapitalanlage-Immobilien-Prozess Schritt für Schritt erklärt.
Wir beantworten am Anfang alle Ihre Fragen. Man wird Ihnen ebenfalls viele Fragen stellen, bis allen klar ist, was Sie genau suchen und wünschen.
Bevor man Ihnen eine erste Kapitalanlage-Immobilie vorstellt, wird man Ihnen aufzeigen, wie Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland grundsätzlich funktionieren. Welche Immobilienarten gibt es, inklusive ihrer Vor- und Nachteile und Chancen und Risiken. Auch die Steuerseite wird besprochen. Wir vergleichen auch die Investition in Aktien / ETFs und Immobilien und arbeiten Ihnen auch hier Vor- und Nachteile raus. Sie bekommen zusätzlich einen Ausblick in Form einer konservativen Prognose, welchen finanziellen Vorteil Sie am Ende bei Kapitalanlage-Immobilien haben können. Einen besonderen Schwerpunkt legen wir auf die Nachteile und Risiken, weil wir nur Kunden wollen, die reflektiert wissen, worauf sie sich einlassen — um dann umso mehr unbedingt investieren wollen.
Spätestens nach den Fragen und Aufklärungen geben Sie uns vor, wonach wir suchen sollen. Unsere Berater gehen auf Basis Ihrer Vorgaben auf die Suche. Wenn etwas Passendes gefunden wurde, melden wir uns und stellen es Ihnen ausführlich vor — wo, was, Preise, Kosten, einmalige Investition, monatliche Zahlungen vor und nach Steuern inklusive dem Ergebnis. Bei Interesse bekommen Sie alle relevanten Informationen und das Exposé zugeschickt. Wir geben Ihnen für alles ausreichend Zeit; Sie sagen uns, wie lange Sie für die Sichtung der Unterlagen benötigen.
Sollte Ihnen ein Angebot nicht zusagen, suchen unsere Berater für Sie weiter.
Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, organisieren unsere Berater ggf. die Finanzierung für Sie. Die Berater sind dabei deutschlandweit frei, neutral und unabhängig bei der Suche nach der richtigen Bank / Kredit. Ihre Hausbank und evtl. weitere Wunschbanken von Ihnen fragen wir mit an. Dabei unterstützen wir Sie bei den Unterlagen und erklären Ihnen auch, warum einige Banken manche als überflüssig empfundene Unterlagen sehen wollen.
Nebenbei: Der Verdienst der Berater ist nicht an der Höhe des Zinssatzes, sondern an der Höhe des Kredites gekoppelt. Sie dürfen daher davon ausgehen, dass die Berater nach einem günstigen Zins suchen werden.
Sobald die Finanzierung erfolgreich organisiert ist, werden wir Sie bei der Organisation des Notartermins unterstützen. Auch hier begleiten wir Sie. Wir teilen unsere Erfahrungen mit Ihnen und versorgen Sie mit Tipps, Tricks und Warnungen für alle Phasen — vor, während und nach dem Notartermin / Grundschuldbestellung.
Auch bei der restlichen Kaufabwicklung begleiten wir Sie bis zum Ende. Wir unterstützen Sie bei der Koordination mit allen Beteiligten: Verkäufer, Bauträger, Bank, Stadt (Grunderwerbssteuer & Grundbuchamt), Notar, Hausverwaltung, Steuerberater, etc.
Sie sollen durch uns es so leicht wie möglich haben. Diesen Service bieten am Markt nicht viele. Unser Ziel ist es, dass Sie nachhaltig glücklich werden, uns weiterempfehlen und später nochmal über uns kaufen. Testen Sie uns!
Alles kann – nichts muss.
Wir tragen alles zusammen, aber Sie entscheiden.
Sie müssen zwar ein wenig mithelfen, aber den Rest übernehmen wir für Sie.
Überzeugen Sie sich selbst.
Dieser Text dient zur allgemeinen Erstinformation und erhebt keinen Anspruch auf absolute Korrektheit oder Vollständigkeit. Sollten Sie etwas lesen, was aus Ihrer Sicht nicht vollständig, unscharf ausformuliert oder falsch ist, freuen wir uns über einen Hinweis. Der Text stellt keine rechtliche Beratung dar.
Wir begleiten Sie von der ersten Orientierung über die Auswahl und Prüfung der Immobilie bis zur passenden Finanzierung. Persönlich, strukturiert und mit über 25 Jahren Erfahrung.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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Worte sind Worte,
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