Neben den Vorteilen und Nachteilen über Kapitalanlageimmobilien gibt es beim Kauf, bei der Finanzierung und bei der langfristigen Nutzung einer Immobilie auch Risiken.
Wichtig ist: Risiken können eintreten, müssen es aber nicht. Angst ist ein schlechter Ratgeber. Viele Risiken lassen sich gut einschätzen, vorbereiten, absichern oder reduzieren. Wir haben jahrzehntelange Erfahrung und helfen Ihnen, wenn Sie es wünschen.
Genau deswegen möchten wir hier offen sprechen und haben dem Thema Risiken diese eigene Seite gewidmet. Uns ist keine andere Internetseite bekannt, die so ausführlich und verständlich über mögliche Risiken im Zusammenhang mit Immobilien, Kapitalanlageimmobilien und Immobilienfinanzierungen aufklärt.
Unser Anspruch ist es, auf Ihrer Seite zu stehen. Wir verstehen uns sinnbildlich als Interessenvertreter unserer Kunden – gegenüber Immobilienverkäufern, Bauträgern, Banken und anderen Beteiligten.
Dieser Text soll Ihnen Orientierung geben, ohne Sie unnötig aufzuhalten. Die Überschriften zeigen Ihnen auf einen Blick, worum es im jeweiligen Abschnitt geht. So können Sie nicht relevante Themen einfach überspringen und wertvolle Zeit sparen.
Während der Schwangerschaft und in der Elternzeit können Einkommenseinbußen entstehen. Haben Sie diese ausreichend berücksichtigt? Gibt es genügend Reserven? Was ist, wenn die Geburt schwer verläuft und sich die Erholungsphase verlängert? Was ist, wenn die Elternzeit zum Wohl des Kindes oder der Mutter verlängert werden muss? Gibt es dafür ausreichend finanzielle Reserven?
Ist die Wohnung aus heutiger Sicht groß genug für alle Beteiligten? Ist die Familienplanung abgeschlossen? Sind sich beide Partner über die Anzahl der Kinder einig? Ist die Wohnung auch dann noch groß genug, wenn weiterer Nachwuchs geplant oder ungeplant kommt?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Es kommt nicht selten vor, dass ein Kreditnehmer weniger arbeiten möchte oder weniger arbeiten kann, wenn ein Kind oder ein weiteres Kind kommt.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer wegen dieser Herausforderungen vorübergehend oder dauerhaft weniger oder gar nicht mehr arbeiten kann oder möchte?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Es kann vorkommen, dass ein Kreditnehmer weniger arbeiten muss oder möchte, weil ein Kind oder der Partner dauerhaft krank ist, ein besonderes Krankheitsbild hat, chronisch krank ist, pflegebedürftig ist, eine Behinderung hat oder bekommt, psychologische Probleme entwickelt, in der Pubertät besondere Schwierigkeiten bekommt, drogenabhängig wird, in falsche Kreise gerät oder mehr Aufmerksamkeit benötigt.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer wegen solcher familiären Herausforderungen vorübergehend oder dauerhaft weniger oder gar nicht mehr arbeiten kann oder möchte?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Haben Sie mögliche zukünftige Szenarien berücksichtigt, die Ihre Rückzahlung gefährden könnten? Dazu können zum Beispiel Heirat, Pflege von Angehörigen, Studium der Kinder, Erziehungszeiten oder andere familiäre Veränderungen gehören.
Was passiert, wenn eine Partnerschaft oder Ehe auseinandergeht? Soll die Immobilie dann verkauft werden? Soll sie beiden Partnern weiterhin gemeinsam gehören und gemeinsam bezahlt werden? Soll ein Partner den anderen auszahlen? Ist das finanziell realistisch? Soll die Immobilie dann an Dritte vermietet werden?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Bei Einkommensverlusten denken viele Menschen ausschließlich an Arbeitslosigkeit. Es kann jedoch auch andere Gründe geben.
A) Der oder die Kreditnehmer werden krank und können oder wollen nicht mehr so viel arbeiten.
B) Es kommt vor, dass ein Kreditnehmer keine passende Arbeit findet oder keine Lust mehr auf die bisherige berufliche Belastung hat und zu Hause bleibt.
C) Es wird eine andere Work-Life-Balance gewünscht.
D) Es wird ein Sabbatical gemacht.
E) Es können weitere persönliche Gründe hinzukommen.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer wegen solcher Herausforderungen vorübergehend oder dauerhaft weniger oder gar nicht mehr arbeiten kann oder möchte?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Für Berufstätige, die gesetzlich krankenversichert sind, besteht in der Regel eine Lohnfortzahlung bis zum 42. Tag. Danach übernimmt die zuständige Krankenkasse mit dem Krankengeld einen Teil des wegfallenden Einkommens. Das Krankengeld ist geringer als das normale Gehalt. Der monatliche Einkommensverlust kann erheblich sein. Es gibt mehrere Berechnungsformeln. Bitte informieren Sie sich bei Interesse bei Ihrer zuständigen Krankenkasse oder über verlässliche Informationsquellen.
Bei privat Versicherten spricht man in diesem Zusammenhang vom Krankentagegeld. Falls ein entsprechendes Krankentagegeld vereinbart wurde, wird es in der vertraglich vereinbarten Höhe gezahlt.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer vorübergehend oder dauerhaft mit weniger Einkommen auskommen muss?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Eine Berufsunfähigkeit hat in der Regel erhebliche Einkommensverluste zur Folge. Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer vorübergehend oder dauerhaft berufsunfähig wird? Kann der andere Kreditnehmer die finanziellen Verpflichtungen dauerhaft allein tragen?
Eine mögliche Lösung kann eine Berufsunfähigkeitsversicherung für den oder die Kreditnehmer sein. Bei Interesse kann nach dem Ausfüllen des Kontaktformulars eine Vermittlung an einen passenden Berater erfolgen.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Eine Pflegebedürftigkeit hat in der Regel Einkommensverluste und zusätzliche Kosten zur Folge. Ungefähr jeder fünfte Pflegebedürftige ist unter 67 Jahre alt. Die gesetzliche Pflegeversicherung war von Anfang an nur als eine Art Teilkasko-Absicherung angelegt. Es können monatliche Mehrkosten entstehen. Erfahrungswerte können je nach Situation im Bereich von 1.000 bis 4.000 Euro pro Monat liegen.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer vorübergehend oder dauerhaft pflegebedürftig wird? Kann der andere Kreditnehmer die finanziellen Verpflichtungen dauerhaft allein tragen?
Eine mögliche Lösung kann eine Absicherung in Form eines Pflegetagegeldes oder einer Pflegerentenversicherung sein. Bei Interesse kann nach dem Ausfüllen des Kontaktformulars eine Vermittlung an einen passenden Berater erfolgen.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer verstirbt? Kann der verbliebene Kreditnehmer oder können die Erben die finanziellen Verpflichtungen dauerhaft tragen?
Eine mögliche Lösung kann eine Risikolebensversicherung sein. Bei Interesse kann nach dem Ausfüllen des Kontaktformulars eine Vermittlung an einen passenden Berater erfolgen.
Hinweis: Es gab Fälle, in denen nicht der Kreditnehmer selbst, sondern zum Beispiel ein Kind oder ein anderes Familienmitglied verstorben ist. Manche Kreditnehmer waren danach psychisch nicht mehr in der Lage, ihrer Arbeit wie bisher nachzugehen.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Ein Umzug kann aus vielen Gründen erforderlich oder gewünscht sein.
A) Einige Menschen wollen oder müssen aus beruflichen Gründen umziehen.
B) Es gibt Fälle, in denen ein Partner wieder zurück in die Heimat möchte, weil dort zum Beispiel Eltern, Freunde und die gewohnte Umgebung vorhanden sind und man sich dort wohler fühlt.
C) Manchmal wird ein Familienmitglied körperlich oder seelisch krank und benötigt ein anderes Umfeld. Das kann die Ruhe auf dem Land sein, die gesunde Luft in den Bergen oder am Meer oder auch die Nähe zu einer spezialisierten Klinik.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Manche Menschen wünschen sich, früher in Rente gehen zu können. Ist der Kredit bis dahin vollständig zurückgezahlt? Können Sie die Bewirtschaftungskosten, laufenden Kosten, Steuern und Instandhaltungskosten mit Ihren gesamten Renteneinkünften ausreichend bestreiten und dennoch Krankenversicherung, Lebenshaltungskosten und Lebensqualität aufrechterhalten?
Zu berücksichtigen ist auch, dass Immobilien nach vielen Jahren und Jahrzehnten nicht automatisch im Wert steigen müssen. Viele Menschen glauben an Wertsteigerungen und überschätzen diese. Zwar können Bodenpreise langfristig steigen, gleichzeitig kann aber die Qualität des Gebäudes sinken. Gründe können das Alter des Gebäudes, eine schlechter werdende Bausubstanz, technischer Fortschritt, veränderte Wohnwünsche zukünftiger Generationen, geringere Zahlungsbereitschaft, Renovierungsbedarf, Sanierungsbedarf, behördliche Auflagen, ein schlechter werdendes Image der Wohngegend oder eine ungünstige Nachbarschaft sein.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Können Sie die Bewirtschaftungskosten, laufenden Kosten, Steuern und Instandhaltungskosten mit Ihren gesamten Renteneinkünften ausreichend bestreiten und dennoch Krankenversicherung, Lebenshaltungskosten und Lebensqualität aufrechterhalten?
Können Sie sich die Rückzahlung des Kredites im Rentenalter leisten, falls dann noch ein Kreditbetrag offen sein sollte?
Auch in der Rentenzeit gilt: Immobilien können nach vielen Jahren und Jahrzehnten an Qualität verlieren. Viele Menschen glauben an Wertsteigerungen und überschätzen diese. Zwar können Bodenpreise langfristig steigen, gleichzeitig kann aber die Qualität des Gebäudes sinken. Gründe können das Alter des Gebäudes, eine schlechter werdende Bausubstanz, technischer Fortschritt, veränderte Wohnwünsche zukünftiger Generationen, geringere Zahlungsbereitschaft, Renovierungsbedarf, Sanierungsbedarf, behördliche Auflagen, ein schlechter werdendes Image der Wohngegend oder eine ungünstige Nachbarschaft sein.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Können Sie sich vorstellen, später einmal auszuwandern? Mögliche Gründe können sein:
A) berufliche Gründe
B) private Gründe
C) klimatische Gründe
D) die Freundlichkeit der Menschen in anderen Ländern
E) ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis
F) die Möglichkeit, mit der deutschen Rente im Ausland besser leben zu können
Mit einem Immobilienkauf und einem Immobilienkredit geht man in der Regel langfristige Verpflichtungen ein.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Eine Arbeitslosigkeit hat in der Regel Einkommensverluste zur Folge. Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer vorübergehend oder dauerhaft arbeitslos wird?
Es gibt sehr unterschiedliche Regelungen beim Arbeitslosengeld, zum Beispiel je nachdem, ob man gekündigt wurde oder selbst gekündigt hat. Auch die Dauer der Arbeitslosigkeit kann eine Rolle spielen, etwa ob es sich um eine kurze, friktionelle oder längere Arbeitslosigkeit handelt.
Kann der andere Kreditnehmer die finanziellen Verpflichtungen dauerhaft allein tragen? Wie schätzen Sie Ihre Chancen ein, einen neuen und annehmbaren Job zu finden?
Man kann eine Versicherung gegen Arbeitslosigkeit abschließen. Diese ist vielen Beteiligten jedoch zu teuer. Bei Interesse kann nach dem Ausfüllen des Kontaktformulars eine Vermittlung an einen passenden Berater erfolgen.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Bei Einkommensverlusten denken viele Menschen ausschließlich an Arbeitslosigkeit. Es kann jedoch auch andere Gründe geben.
A) Dem Unternehmen geht es wirtschaftlich schlecht und es kürzt, möglicherweise in Abstimmung mit der Gewerkschaft, die Gehälter, um Massenentlassungen zu verhindern.
B) Der neue Job ist schlechter bezahlt.
C) In einer neuen oder anderen Region werden die eigene Arbeit, die Arbeitsstelle oder die Qualifikationen schlechter bezahlt.
D) Es können weitere externe Gründe hinzukommen.
Haben Sie das finanzielle Risiko berücksichtigt, falls ein Kreditnehmer vorübergehend oder dauerhaft in eine solche Situation gerät?
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Hier folgt eine beispielhafte Auflistung von Risiken, die sich kurz-, mittel- oder langfristig direkt oder indirekt auf Ihre Immobilienfinanzierung, Ihr Leben oder Ihre Lebensqualität auswirken können.
Mögliche Beispiele sind:
A) Massenarbeitslosigkeit
B) Wirtschaftskriege
C) Währungsverfall
D) Systemumsturz
E) Hyperinflation
F) Bürgerkriege
G) Hungersnot
H) Unruhen
I) Krieg
J) weitere außergewöhnliche Ereignisse
Solche Ereignisse sind aus heutiger Sicht in Deutschland eher unwahrscheinlich, aber nicht unmöglich.
Sollten solche Ereignisse eintreten, besteht für Kreditgläubiger, Banken, Versicherungen oder Bausparkassen grundsätzlich kein Anlass, automatisch auf ihre Forderungen zu verzichten.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Es besteht immer eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass eine Immobilie einen Totalverlust oder Teilverlust erleidet und darüber hinaus weitere Schulden entstehen.
Mögliche Gründe können sein:
A) Feuer
B) Wasser
C) Naturkatastrophen
D) Erdbeben
E) Überschwemmung oder Überflutung
F) Krieg oder Unruhen
G) Bürgerkrieg
H) Brandstiftung
I) Bodenabsenkung
J) Asbest
K) Giftstoffe im Boden
L) krebserregende Substanzen
M) weitere außergewöhnliche Ereignisse
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Auch fachliche Fehler können zu einem Totalverlust oder Teilverlust der Immobilie führen.
Mögliche Gründe können sein:
A) Planungsfehler
B) Konstruktionsfehler
C) bauliche Mängel
D) Sanierungsmängel
E) Qualitätsmängel
F) Nachbearbeitungsfehler
G) sonstige fachliche Fehler
Es kommt außerdem vor, dass Bauträger aus verschiedenen Gründen höhere Herstellungskosten geltend machen.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Die Erfahrung zeigt, dass Aufwand, Zeit und Kosten bei Sanierungen, Renovierungen und Instandhaltungen sehr häufig unterschätzt werden. Dies trifft auch auf Eigenleistungen zu. Bei Eigenleistungen kann man zwar häufig Arbeitskosten sparen, nicht jedoch Materialkosten. Außerdem sollten die betreffenden Personen für diese Arbeiten eine ausreichende fachliche Eignung besitzen.
Haben Sie ausreichend Reserven und Puffer für solche Fälle berücksichtigt?
Vor dem Kauf können Mängel, Risiken und offene Fragen häufig noch geprüft, verhandelt oder im Kaufpreis berücksichtigt werden. Nach dem Kauf ist die Situation oft schwieriger.
Nach dem Kauf muss der Käufer häufig nachweisen, dass ein Mangel tatsächlich existiert, dass der Mangel nicht erst nach dem Kauf entstanden ist und dass der Mangel dem Verkäufer, Bauträger oder einer anderen verantwortlichen Partei zuzurechnen ist. Zusätzlich kann es erforderlich sein, das Ausmaß des Mangels nachvollziehbar zu belegen, also zum Beispiel Zeit, Aufwand und Kosten.
Deshalb ist es wichtig, Immobilien vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen und bei Bedarf fachkundige Unterstützung einzubeziehen.
Ein Immobiliengutachter haftet zwar grundsätzlich für seine Gutachten. In der Praxis enthalten entsprechende Verträge jedoch oft viele Einschränkungen, Ausnahmen und weiche Formulierungen. Immobiliengutachter haften regelmäßig nur für das, was sie im Rahmen ihres Auftrags hätten erkennen müssen.
Sie sind mit einem Gutachten daher nicht automatisch auf der sicheren Seite. Die Berufsbezeichnungen Immobiliengutachter oder Immobilienbewerter sind rechtlich nicht in jedem Fall geschützte Begriffe. Nicht jeder Gutachter ist automatisch gleich qualifiziert. Außerdem besteht nicht in jedem Fall eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer speziellen Haftpflichtversicherung für Gutachter.
Wenn Sie also vor Gericht Recht bekommen, der Gutachter aber finanziell nicht leistungsfähig ist, kann Ihnen das zwar Genugtuung verschaffen, aber möglicherweise keinen wirtschaftlichen Ausgleich bringen.
Einem Gutachten der Verkäuferseite sollte man mit besonderer Vorsicht begegnen, da dieser Gutachter vom Verkäufer beauftragt und bezahlt wurde.
Ein regelmäßiges Ärgernis ist der Insolvenzfall eines Bauträgers. In solchen Fällen ist häufig bereits viel Geld gebunden oder verloren. Die Immobilie ist möglicherweise nicht fertiggestellt, manchmal noch nicht einmal bezugsfähig, aber die Kredite laufen weiter.
Kein Bauträger gibt offen zu, wirtschaftlich auf der Kippe zu stehen oder ein schlechter Bauträger zu sein. Es ist schwer bis nahezu unmöglich, die aktuelle Qualität und Solvabilität eines Bauträgers zuverlässig einzuschätzen.
Nutzen Sie daher alle verfügbaren Informationsquellen: Internet, Presse, Erfahrungsberichte, Referenzen, Fachleute und Ihr eigenes Bauchgefühl.
Ein Notverkauf kann Verluste nach sich ziehen. Banken sind nicht verpflichtet, Sie kostenfrei aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Auch ein Auszug und eine anschließende Vermietung an Dritte können Verluste, Arbeit und Aufwand verursachen.
Es kommt vor, dass eine Versicherung nicht zahlen will. Das kann mehrere nachvollziehbare oder streitige Gründe haben, zum Beispiel den Verdacht auf selbst verursachte Brandstiftung, nicht gezahlte Versicherungsbeiträge, Obliegenheitsverletzungen oder andere Ausschlussgründe.
Dann kann es zu jahrelangen oder sogar jahrzehntelangen gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen. Die sonstigen Kosten laufen meistens dennoch weiter.
Wurde dieses Risiko mitberücksichtigt? Zumindest die juristischen Kosten kann man teilweise durch eine hochwertige Rechtsschutzversicherung absichern. Vorsicht: Die meisten Rechtsschutzversicherungen enthalten keinen Bauherrenrechtsschutz.
Es kann manchmal eine Zeit lang dauern, bis alle neu fertiggestellten Wohnungen vermietet sind. Je mehr Wohnungen auf einmal auf den Markt kommen, je kleiner die Einwohnerzahl vor Ort ist und je spezieller das Wohnungsangebot ist, desto länger kann es dauern, bis alle Wohnungen vermietet sind.
Das gilt zum Beispiel für Studentenapartments, Ferienapartments, Business-Apartments oder andere spezielle Wohnformen.
Es kann mehrere Quartale oder länger dauern, bis der Wohnungsmarkt das gesamte Angebot aufgenommen hat.
Die Vermietung an Dritte kann Verluste, Arbeit und Aufwand nach sich ziehen. Mietausfälle, Leerstand, Streitigkeiten mit Mietern, Instandhaltungsbedarf, Modernisierungen, Verwaltung und rechtliche Auseinandersetzungen sollten bei der Planung berücksichtigt werden.
Denkmalimmobilien haben aufgrund ihrer Historie, ihrer Lage, ihres Baustils und der steuerlichen Förderung häufig einen besonderen Reiz. Aus finanzieller Sicht sind insbesondere die hohen AfA-Steuersätze interessant.
Wenn man den maximalen Steuervorteil erzielen möchte, muss man die Immobilie in der Regel vor Sanierungsbeginn erwerben. Zu diesem Zeitpunkt sind solche Gebäude teilweise stark sanierungsbedürftig oder sogar ruinös. Eine solche Immobilie erst nach der Sanierung zu erwerben, macht aus steuerlichen Motiven häufig weniger Sinn.
Das Projekt birgt für einen Investor denkmalspezifische Risiken, die in dieser direkten Form bei einem normalen Neubau oder einem normalen Bestandsbau nicht oder weniger stark auftreten.
Denkmalimmobilien sind pro Quadratmeter in der Regel teurer als vergleichbare normale Neubauten oder normale Bestandsimmobilien. Der steuerliche Vorteil ist daher nicht isoliert zu betrachten, sondern immer im Zusammenhang mit Kaufpreis, Sanierungskosten, Finanzierung, Vermietbarkeit, Standort und langfristiger Wertentwicklung.
Bei Denkmalimmobilien werden manchmal Materialien benötigt, die man nicht ohne Weiteres im Baumarkt kaufen kann. Diese Materialien müssen gesucht, speziell angefertigt oder von Fachbetrieben verarbeitet werden. Das kann mehr Aufwand, mehr Zeit und höhere Kosten verursachen.
Aufgrund baulicher oder behördlicher Einschränkungen können Modernisierungen schwieriger sein. Es können zum Beispiel nicht immer optimale Raumschnitte oder energetisch optimale Konzepte verwirklicht werden.
Das kann die Vermietung erschweren, vermeidbare Kosten verursachen, zum Beispiel höhere Heizkosten, oder den zukünftigen Verkaufspreis an Dritte schmälern.
Für die Sanierung von Denkmalimmobilien werden manchmal besondere Handwerker, Fachleute oder Experten benötigt. Diese müssen verfügbar sein, fachlich geeignet sein und Zeit haben. In der Regel sind solche Spezialisten teurer als normale Handwerker.
Behörden und Denkmalämter haben bei Denkmalimmobilien besondere Mitspracherechte und Entscheidungsbefugnisse. Behörden können sehr streng sein. Ein Bauträger ist auf deren konstruktive Mitarbeit angewiesen.
Wenn Fachwissen nicht oder nur eingeschränkt vorhanden ist, können Entscheidungen verzögert oder blockiert werden. Auch unterschiedliche Auffassungen zwischen Bauträger, Eigentümer, Architekt, Gutachter und Behörde können zu Verzögerungen führen.
Trotz sorgfältigster Analyse, Gutachter und Vorbereitungen können während der Sanierung Probleme auftreten, die man vor Sanierungsbeginn nicht erkennen konnte. Dies kann zusätzliche Zeit, zusätzlichen Aufwand und zusätzliche Kosten verursachen.
Für Denkmalimmobilien sind sehr erfahrene Bauträger mit besonderer Expertise nicht zwingend vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert. Bauträger wollen von dem steuerlichen Vorteil ebenfalls profitieren und können einen Teil davon über den Kaufpreis vereinnahmen.
Deshalb sollte man nicht nur auf den steuerlichen Vorteil schauen, sondern auch auf den Gesamtkaufpreis, die Qualität des Bauträgers, die Referenzen, die Finanzierung, die Vermietbarkeit und das Gesamtrisiko.
Die Sanierungszeit kann sich aus materiellen, personellen, behördlichen oder finanziellen Gründen verzögern. Dies verursacht in der Regel zusätzliche Kosten.
Bei Verzögerungen können zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen, Mietausfälle, längere Zwischenfinanzierungen oder zusätzliche Planungskosten entstehen.
Wenn ein Investor Denkmalimmobilien über Bankkredite finanziert, sollte er Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen berücksichtigen. Diese können monatlich hohe Zusatzkosten verursachen, wenn sich der Bau verzögert oder stillsteht.
Dies trifft grundsätzlich auch auf normale Immobilienprojekte zu. Die Fertigstellung von Denkmalimmobilien kann sich erfahrungsgemäß jedoch eher verzögern, weil die Gesamtkomplexität häufig höher ist.
Der Sanierungsanteil am gesamten Objekt kann am Ende niedriger ausfallen als vor Beginn der Sanierungsarbeiten im Rahmen der Analyse und Planung angenommen.
Ein Grund kann sein, dass bestimmte Teile der Bausubstanz doch nicht mehr zu retten oder zu sanieren sind und stattdessen neu gebaut werden müssen. Auch Behörden können bestimmte Arbeiten möglicherweise nicht als begünstigte Sanierung anerkennen.
Eine Änderung einmal gefällter Amtsentscheidungen ist schwierig. Für diese Teile gelten dann möglicherweise nicht mehr die attraktiven AfA-Sätze, sondern die normalen steuerlichen Abschreibungssätze. Das kann negative Auswirkungen auf die Rendite haben.
Der Sanierungsanteil am gesamten Vorhaben steht häufig nicht von Anfang an endgültig fest, sondern wird oft erst Jahre nach Beendigung der Sanierung verbindlich festgestellt. Die Festlegung erfolgt in der Regel durch die zuständige Behörde beziehungsweise das Denkmalamt.
Dabei sind vier bis fünf Jahre und mehr eher die Regel als die Ausnahme. Eine Änderung einmal gefällter Amtsentscheidungen ist schwierig.
Wenn man in den Jahren davor eine zu hohe AfA angesetzt hat, kann es zu Steuernachzahlungen kommen. Wurde die AfA dagegen zu niedrig angesetzt, kann es nachträglich zu einer Steuererstattung kommen.
Lebensweisheit: „Kein Denkmal ohne Überraschungen.“
Es kommt sehr häufig vor, dass Kosten höher ausfallen als geplant. Informieren Sie sich über Erfahrungswerte und bauen Sie vernünftige Reserven auf.
Bei Kapitalanlageimmobilien können aus vielen Gründen unerwartete oder überhöhte Kosten entstehen. Man sollte Reserven für Mietausfälle und Leerstände berücksichtigen. Es passiert außerdem nicht selten, dass Bauträger aus verschiedenen Gründen höhere Herstellungskosten geltend machen.
Immobilienwerte können nach oben und unten stark schwanken. Im Extremfall kann es bis hin zum Totalverlust mit weiteren Restschulden kommen.
Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt stark von Lage, Zustand, Marktumfeld, Zinsniveau, Nachfrage, Bevölkerungsentwicklung, Energieeffizienz, Sanierungsbedarf und zukünftigen gesetzlichen Anforderungen ab.
Haben Sie an alle Vermögenswerte gedacht? Was sind Vermögenswerte? Hier eine nicht abschließende Aufzählung:
A) Bankguthaben
B) Sparguthaben
C) Wertpapiere
D) Derivate
E) Fonds und deren Kurswerte
F) weiteres Immobilienvermögen
G) alternative Vermögenswerte
H) sonstige Vermögenswerte
Die Vermögenswerte müssen oder sollten Sie bei der sogenannten Finanzierungsanfrage an die Banken angeben, wenn Sie einen Kredit wünschen. Hohe Vermögenswerte können die Konditionen positiv beeinflussen. Sollten Sie etwas Substanzielles vergessen haben oder unsicher sein, sprechen Sie den später vermittelten Berater an.
Haben Sie an alle Verbindlichkeiten gedacht? Was sind Verbindlichkeiten? Hier eine nicht abschließende Aufzählung:
A) Hypotheken
B) Grundschulden
C) Ratenkredite
D) private Kredite
E) private Klein- oder Konsumentenkredite
F) Leasingverbindlichkeiten
G) Steuerschulden
H) Schulden aus Geschäftstätigkeiten
I) sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten müssen Sie bei der sogenannten Finanzierungsanfrage an die Banken angeben, wenn Sie einen Kredit wünschen. Verbindlichkeiten können einen negativen Einfluss auf die Bewilligung von Finanzierungsvorhaben haben. Sollten Sie etwas vergessen haben oder unsicher sein, sprechen Sie den später vermittelten Berater an.
Der Zins wird fast immer pro Jahr angegeben, aber monatlich gezahlt. Der Zinssatz bezieht sich auf die jeweilige Kredithöhe. Vereinfacht gesagt ist der Zins die Vergütung an die Bank dafür, dass sie den Kredit zur Verfügung stellt.
Die Zinsen bei einer selbstgenutzten Immobilie kann man steuerlich in der Regel nicht ansetzen. Die Zinsen bei einer Kapitalanlageimmobilie können steuerlich grundsätzlich relevant sein. Bitte klären Sie steuerliche Details immer mit Ihrem Steuerberater.
Die Tilgung wird fast immer in Prozent pro Jahr angegeben und bezieht sich auf die Kredithöhe. Mit der Tilgung wird die Restschuld des Kredites verringert.
Tilgungszahlungen können sowohl bei selbstgenutzten Immobilien als auch bei Kapitalanlageimmobilien grundsätzlich nicht steuerlich abgesetzt werden.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Reduzierung des Kredites. Sie ist fast immer vertraglich in der Höhe, häufig als Prozentsatz, und in der Häufigkeit, häufig pro Jahr, festgelegt.
Die monatliche Rate wird dadurch in der Regel nicht automatisch beeinflusst, da sie bis zum Ende der Zinsfestschreibung Planungssicherheit für die Bank bietet. Bei annuitätischen Darlehen verschiebt sich durch eine Sondertilgung jedoch das Verhältnis innerhalb der Rate zugunsten der Tilgung: Trotz gleicher Rate wird mehr getilgt und weniger Zins gezahlt.
Auf Antrag und auf freiwilliger Basis können im Einzelfall auch Änderungen vereinbart werden.
Der Tilgungsbeginn ist vertraglich festgelegt. Er liegt häufig im Monat nach der Vollauszahlung des Kredites. Die genaue Regelung ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.
Die Bank stellt ab einem vorher vertraglich festgelegten Zeitpunkt einen vertraglich festgelegten Prozentsatz in Rechnung. Die Bereitstellungszinsen beziehen sich auf den Teil des Kredites, der noch nicht vom Kreditnehmer abgerufen wurde.
Man kann Bereitstellungszinsen vereinfacht als eine Art Parkgebühr für bereitgestelltes, aber noch nicht abgerufenes Geld ansehen.
Der Beleihungsauslauf ist ein Begriff aus der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt den prozentualen Anteil des Beleihungswertes einer Immobilie, der tatsächlich als Kredit vergeben wird.
Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, den ein Kreditgeber als Sicherheit für einen Kredit akzeptiert. Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent dieses Wertes tatsächlich als Kredit vergeben werden.
Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet, dass der Kreditnehmer einen größeren Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringt. Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet, dass der Kreditgeber einen größeren Teil des Immobilienwertes finanziert.
Der Beleihungsauslauf ist für Kreditgeber wichtig, um das Risiko einer Immobilienfinanzierung zu bewerten. Ein niedriger Beleihungsauslauf bietet dem Kreditgeber eine größere Sicherheit, da der Kreditnehmer bereits einen beträchtlichen Anteil des Immobilienwertes durch Eigenkapital abdeckt.
Ein hoher Beleihungsauslauf kann ein höheres Risiko für den Kreditgeber bedeuten, da der Kreditnehmer weniger Eigenkapital einbringt und somit weniger Puffer vorhanden ist, falls der Wert der Immobilie sinkt oder der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird.
Die meisten Kredite haben eine kürzere Zinsfestschreibung als die vollständige rechnerische Laufzeit des Gesamtkredites.
Wenn eine Zinsbindung abläuft, erfolgt üblicherweise eine sogenannte Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt. Die Konditionen sind dann nicht automatisch identisch. Vielmehr wird auf Basis des dann aktuellen Beleihungsauslaufs, der Restschuld, der Objektbewertung, der Bonität und des allgemeinen Zinsniveaus ein neuer Zinssatz festgelegt.
Dieser Zinssatz orientiert sich maßgeblich am dann vorherrschenden Zinsniveau am Markt.
Können Sie sich auch den Anschlusskredit leisten, wenn die Zinsen deutlich gestiegen sind?
Das Beleihungsauslaufänderungsrisiko beschreibt das Risiko, dass sich der Beleihungsauslauf einer Immobilie im Laufe der Zeit ändert. Dies kann Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und auf die Sicherheit des Kredites haben.
Es gibt mehrere Faktoren, die zu einer Veränderung des Beleihungsauslaufs führen können:
Wertänderungen der Immobilie: Änderungen am Immobilienmarkt können dazu führen, dass sich der Wert der Immobilie ändert. Wenn der Wert steigt, sinkt der Beleihungsauslauf. Wenn der Wert sinkt, steigt der Beleihungsauslauf.
Tilgung des Kredites: Wenn der Kreditnehmer regelmäßige Tilgungen leistet, verringert sich der ausstehende Kreditbetrag. Dies führt grundsätzlich zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf.
Änderungen der Beleihungsrichtlinien: Kreditgeber können ihre Richtlinien für den Beleihungsauslauf ändern. Das kann sich direkt auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und auf die Finanzierungsmöglichkeiten auswirken.
Das Beleihungsauslaufänderungsrisiko ist für Kreditgeber wichtig, weil es ihre Risikoeinschätzung und Kreditvergabepolitik beeinflusst. Für Kreditnehmer kann es bedeuten, dass sie ihr Eigenkapital in der Immobilie überwachen und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen müssen, um das Risiko zu minimieren, zum Beispiel durch zusätzliche Tilgungen oder durch werterhaltende Maßnahmen an der Immobilie.
Die Kreditnehmer müssen die zum Teil sehr hohen Nebenkosten berücksichtigen und sich leisten können.
Zu den typischen Nebenkosten gehören erfahrungsgemäß:
A) Grunderwerbsteuer
B) gegebenenfalls Maklerkosten
C) Notarkosten
D) Grundbuchkosten
E) gegebenenfalls Kosten der Grundschuldbestellung
F) weitere Kosten und Kostenarten
Informieren Sie sich rechtzeitig und vor Abschluss des Kaufvertrages über die konkret zu erwartenden Nebenkosten.
Passt Ihr Vorhaben zu Ihrem Leben? Gemeint sein können zum Beispiel:
A) Bau oder Kauf einer Eigentumswohnung
B) Bau oder Kauf einer eigengenutzten Immobilie
C) Bau oder Kauf einer fremdgenutzten Immobilie
D) Bau oder Kauf eines Einfamilienhauses
E) Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses
F) Kauf eines Baugrundstückes
G) Kauf oder Bau eines gewerblichen Objektes
H) Umschuldung
I) Modernisierung
Passt dieses Vorhaben auch noch in Zukunft zu Ihnen, zu Ihrer Lebensplanung und zu Ihren Plänen in der Rentenzeit?
Haben Sie vielleicht eine Bürgschaft abgegeben oder andere potenzielle und zukünftig mögliche Verbindlichkeiten vergessen?
Sollten diese Verbindlichkeiten tatsächlich eintreten, welche Auswirkungen hätte das auf Ihr Leben und auf Ihre Immobilienfinanzierung?
In Deutschland sind Immobilienkredite in Fremdwährungen weniger üblich. In anderen Ländern kommt dies jedoch häufiger vor. Das Hauptmotiv sind häufig niedrigere Zinsen.
Wenn Sie einen Immobilienkredit in einer anderen Währung als dem Euro, also außerhalb Ihrer Heimat- und Arbeitseinkommenswährung, abschließen, tragen Sie ein Wechselkursrisiko.
Bei einer ungünstigen Wechselkursentwicklung kann sich Ihre Kreditbelastung erheblich erhöhen und im Extremfall Ihre gesamte Finanzierung gefährden.
Viele Risiken kann man mit ausreichenden Reserven oder passenden Versicherungen teilweise auffangen.
Zu möglichen Versicherungen gehören unter anderem:
A) Wohngebäudeversicherung
B) Krankentagegeldversicherung
C) Berufsunfähigkeitsversicherung
D) Erwerbsminderungsversicherung
E) Auslandsreisekrankenversicherung
F) Privathaftpflichtversicherung
G) Rechtsschutzversicherung
H) Hausratversicherung
I) Unfallversicherung
J) Risikolebensversicherung
K) Pflegezusatzversicherung
L) weitere Versicherungen je nach persönlicher Situation
Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Bei Interesse kann nach dem Ausfüllen des Kontaktformulars eine Vermittlung an einen passenden Berater erfolgen.
Dieser Text dient der allgemeinen Erstinformation und erhebt keinen Anspruch auf absolute Korrektheit oder Vollständigkeit. Sollten Sie etwas lesen, das aus Ihrer Sicht unvollständig, unscharf formuliert oder falsch ist, freuen wir uns über einen Hinweis.
Dieser Text stellt keine rechtliche Beratung, steuerliche Beratung, persönliche Finanzierungsberatung oder verbindliche Finanzierungszusage dar. Bitte lassen Sie rechtliche Fragen von einem Rechtsanwalt, steuerliche Fragen von einem Steuerberater und konkrete Finanzierungsfragen individuell prüfen.
Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!
