Kurzantwort
Ja, das kann unter Umständen möglich sein. Ist der Mangel beseitigt und damit das Zurückbehaltungsrecht entfallen, werden die zuvor nur vorläufig einbehaltenen Beträge grundsätzlich zahlbar; erreicht der daraus entstehende Mietrückstand die gesetzlichen Voraussetzungen, kann auch eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Betracht kommen. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB soll Druck auf den Vermieter ausüben, damit dieser einen bestehenden Mangel beseitigt; fällt dieser Zweck weg, sind die zurückbehaltenen Beträge grundsätzlich nachzuzahlen.
Zahlt der Mieter die nun geschuldeten Beträge nicht, können daraus kündigungsrelevante Zahlungsrückstände entstehen.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ermöglicht insbesondere eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem ausreichend hohen Betrag oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist; für Wohnraum ergänzt § 569 BGB diese Regeln.
§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung
In einem Urteil vom 10. April 2019 stellte der Bundesgerichtshof klar, dass nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts die einbehaltenen Beträge sofort nachzuzahlen sind; weil der Rückstand im konkreten Fall mehr als zwei Monatsmieten betrug, war die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.
BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18
Unabhängig von den besonderen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflichten unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Beträge, die wegen des Mangels tatsächlich und berechtigt gemindert waren, dürfen nicht einfach als Mietschulden behandelt werden; entscheidend ist die saubere Trennung zwischen endgültiger Mietminderung und lediglich vorübergehend zurückbehaltener Miete.
Gerade in solchen Fällen würden wir Monat für Monat gegenüberstellen, welche Miete ursprünglich geschuldet war, welcher Betrag berechtigt gemindert wurde und welcher Betrag lediglich zurückbehalten wurde.
Fotos, Handwerkerrechnungen, Abnahmeunterlagen oder Schriftverkehr können wichtig werden, wenn später darüber gestritten wird, wann das Zurückbehaltungsrecht tatsächlich beendet war.
Nach abgeschlossener Reparatur würden wir dem Mieter schriftlich mitteilen, welche zurückbehaltenen Beträge nun nachzuzahlen sind und wie sich die Forderung zusammensetzt.
Bei einer falschen Berechnung kann aus einem vermeintlich kündigungsreifen Mietrückstand schnell ein rechtliches Problem für den Vermieter werden. Je näher der Rückstand an einer gesetzlichen Kündigungsgrenze liegt, desto wichtiger ist deshalb eine besonders sorgfältige Prüfung.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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