Was sollte ich tun, wenn die im Exposé genannte Miete nicht mit dem Mietvertrag übereinstimmt?

Ausführliche Antwort

Mietvertrag ist der Ausgangspunkt

Zunächst sollten der ursprüngliche Mietvertrag sowie sämtliche späteren Nachträge, Staffeln, Indexanpassungen oder wirksam gewordenen Mieterhöhungen geprüft werden.

Eine höhere Exposé-Miete erklären lassen

Liegt die im Exposé genannte Miete beispielsweise 100 Euro über dem ursprünglichen Vertrag, sollte der Verkäufer konkret belegen, wodurch die höhere aktuelle Miete entstanden ist.

Soll-Miete und Ist-Miete unterscheiden

Manchmal wird im Exposé nicht die tatsächlich geschuldete Miete, sondern eine zukünftig erhoffte oder bei Neuvermietung angenommene Miete dargestellt.

Aktuelle Zahlungen zusätzlich kontrollieren

Mietkonto oder geeignete Zahlungsnachweise können helfen zu überprüfen, welche Miete tatsächlich gezahlt wird, ersetzen aber nicht die Prüfung der vertraglichen Grundlage.

Für den Käufer ist das bestehende Mietverhältnis entscheidend

Beim Verkauf vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein; der Eigentümerwechsel schafft deshalb nicht automatisch eine neue Miethöhe.

Rendite gegebenenfalls neu berechnen

Ist die belastbar nachgewiesene Miete niedriger als im Exposé dargestellt, sollten Jahresmiete, Mietrendite, Cashflow und wirtschaftlich sinnvoller Kaufpreis mit der korrigierten Zahl neu berechnet werden.

Abweichung vor dem Notartermin klären

Bestehen weiterhin Widersprüche, sollte dokumentiert werden, welche Mietangaben Käufer und Verkäufer ihrer Kaufentscheidung zugrunde legen und wie das bestehende Mietverhältnis im Kaufvertrag behandelt wird.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 566 BGB – Kauf bricht nicht MieteNotar.de – Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

Aus unserer Beraterpraxis

Bei einer Mietabweichung stoppen wir zunächst die Renditerechnung

Wenn im Exposé 950 Euro Kaltmiete steht und im Mietvertrag zunächst nur 850 Euro zu finden sind, rechnen wir nicht einfach mit der für uns günstigeren Zahl weiter.

Vielleicht gibt es eine völlig plausible Erklärung

Eine zwischenzeitliche wirksame Mieterhöhung, Staffelmiete oder andere dokumentierte Vertragsänderung kann den Unterschied erklären.

„Der Mieter zahlt das schon“ reicht uns nicht

Wir möchten nachvollziehen können, warum dieser Betrag geschuldet wird und ob er dauerhaft Grundlage unserer Kalkulation sein kann.

Besonders kritisch ist eine versteckte Soll-Miete

Wenn 950 Euro lediglich nach einem zukünftigen Mieterwechsel oder einer erhofften Mieterhöhung erreichbar sein sollen, darf dieser Betrag aus unserer Sicht nicht wie eine bereits vorhandene Ist-Miete behandelt werden.

Die Differenz kann den Kaufpreis beeinflussen

100 Euro weniger monatliche Kaltmiete bedeuten 1.200 Euro weniger Jahresmiete und können die wirtschaftliche Bewertung der Immobilie spürbar verändern.

Im Zweifel rechnen wir konservativ

Lieber stellt sich nach dem Kauf heraus, dass mehr Miete rechtssicher erzielbar ist, als dass die gesamte Kalkulation von einer Einnahme ausgeht, die tatsächlich gar nicht besteht.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.