Was kann ich tun, wenn der Verkäufer die Mietkaution beim Immobilienkauf nicht an mich überträgt?

Ausführliche Antwort

Der Käufer haftet gegenüber dem Mieter

Nach § 566a BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietsicherheit ein.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass diese Stellung grundsätzlich unabhängig davon entsteht, ob die Kaution tatsächlich vom früheren Vermieter an den Erwerber weitergeleitet wurde.

Der Verkäufer muss die Kaution grundsätzlich herausgeben

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln kann der Käufer vom bisherigen Vermieter grundsätzlich die Übergabe einer vom Mieter geleisteten Barkaution verlangen.

Der Verkäufer darf die Kaution nicht allein deshalb zurückhalten, weil er beispielsweise mit späteren Betriebskostennachforderungen rechnet; unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen können allerdings gesondert zu beurteilen sein.

Der Mieter zahlt nicht einfach nochmals

Hat der Mieter seine vereinbarte Kaution bereits ordnungsgemäß an den bisherigen Vermieter geleistet, kann der Käufer grundsätzlich keine zweite Kautionszahlung von ihm verlangen.

Deshalb sollte der Käufer seinen Anspruch gegenüber dem Verkäufer konsequent verfolgen und zusätzlich prüfen, welche konkreten Regelungen der notarielle Kaufvertrag zur Übertragung der Kaution enthält.

Aus unserer Beraterpraxis

Die Kaution gehört vor dem Kauf auf den Tisch

Wir würden bereits vor der Beurkundung klären, wie hoch die Kaution ist, in welcher Form sie angelegt wurde und wie sie auf den Käufer übertragen wird. Das gehört für uns bei einer vermieteten Wohnung genauso zur Bestandsaufnahme wie Mietvertrag, Miethöhe und bestehende Rückstände.

Nach dem Kauf nicht hinterherlaufen müssen

Besonders ungünstig wäre es, wenn der Käufer erst Monate später feststellt, dass ihm beispielsweise 3.000 Euro Kaution fehlen, er gegenüber dem Mieter aber trotzdem in der Verantwortung steht. Deshalb würden wir die Übergabe der Kaution möglichst ausdrücklich im Kaufvertrag beziehungsweise in der Kaufabwicklung regeln und anschließend nachweisbar dokumentieren.

Fehlende Beträge sofort ansprechen

Wird die Kaution dennoch nicht übertragen, würden wir den Vorgang nicht liegen lassen, sondern den Verkäufer zeitnah zur Herausgabe auffordern und gegebenenfalls die rechtliche Durchsetzung prüfen. Der Mieter sollte dabei nicht zum Ersatz für ein Problem zwischen Verkäufer und Käufer gemacht werden.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.